Humidade e condomínio: quando a causa está nas partes comuns
Fachadas, coberturas, terraços de cobertura e canalizações comuns são partes comuns do prédio. Quando a humidade vem daí, a reparação é, em regra, uma questão do condomínio — mas é preciso mostrá-lo.
O que é comum e quem paga, em regra
São, em regra, partes comuns a estrutura, a cobertura e os terraços de cobertura, a fachada e as canalizações e instalações de uso comum (Código Civil, art. 1421). As despesas de conservação das partes comuns são pagas pelos condóminos na proporção da permilagem de cada fração (art. 1424). Reparações indispensáveis e urgentes podem ser feitas por um condómino na falta da administração (art. 1427).
Sinais de que a origem é comum
- Mancha junto ao teto do último andar, por baixo da cobertura ou de um terraço.
- Manchas que pioram 1–3 dias depois da chuva, em paredes de fachada.
- Fissuras visíveis na fachada ou no reboco exterior ao nível da mancha.
- Humidade junto a colunas de água ou esgoto comuns, ou o mesmo problema em várias frações.
Passo a passo
- 01Faça o diagnóstico: se a causa provável for infiltração, a origem comum torna-se mais plausível.
- 02Fotografe por dentro e por fora (fachada, cobertura, se possível) e anote as datas de chuva.
- 03Pergunte aos vizinhos do mesmo alinhamento se têm sinais parecidos.
- 04Envie a carta à administração com o relatório e peça avaliação técnica e inclusão na ordem de trabalhos.
- 05Se for urgente (água a entrar, risco para a instalação elétrica), diga-o na carta e contacte a administração por telefone.
Carta à administração do condomínio
Preencha os campos e copie, envie por email ou imprima. Também pode gerar a carta já preenchida a partir do resultado do diagnóstico.
03/10/2026 Exma. Administração do Condomínio [nome / morada do prédio], Na qualidade de [proprietário(a) / arrendatário(a)] da fração [letra / andar], informo que existe humidade em: [divisões], há [duração], com possível origem nas partes comuns do edifício (fachada, cobertura, terraço ou canalizações comuns). Solicito que o assunto seja avaliado por um técnico no prazo de 15 dias e, se necessário, incluído na ordem de trabalhos da próxima assembleia de condóminos. Com os melhores cumprimentos, [o seu nome] [contacto]
Modelo de notificação, não constitui aconselhamento jurídico. Envie de preferência por carta registada com aviso de receção ou email com recibo de leitura, e guarde uma cópia.
Para ler a seguir
Perguntas frequentes
Em regra, a conservação das partes comuns, incluindo a fachada, é uma obrigação dos condóminos, decidida em assembleia e paga na proporção da permilagem. Se a administração não agir perante uma reparação indispensável e urgente, a lei permite que um condómino a faça e peça o reembolso — informe-se antes de avançar.
Depende da origem e do que cobrem os seguros: o seguro do prédio, o seu seguro multirriscos ou o de quem causou o dano. Guarde fotos e orçamentos da reparação interior e participe ao seguro o mais cedo possível.
Pode informar a administração, mas quem é condómino é o senhorio. O mais eficaz é escrever aos dois: ao senhorio, para tratar da reparação, e à administração, para registar o problema.