Humidade em partes comuns do condomínio: quem paga e como agir

Quando é que a humidade é um problema do condomínio?

Quando a água entra por uma parte do edifício que pertence a todos. Na propriedade horizontal, cada condómino é dono da sua fração e comproprietário das partes comuns. Se a infiltração vem da fachada, da cobertura, de um terraço de cobertura ou de uma coluna de esgoto, a reparação é, em regra, assunto do condomínio — mesmo que a mancha só apareça numa casa.

Um caso típico: um 3.º esquerdo num prédio dos anos 70, com manchas na parede exterior do quarto depois de cada temporal, porque a fachada tem fissuras e o reboco está oco. Outro: o último andar com uma auréola no teto, por baixo de uma cobertura que ninguém revê há anos.

Sinais que apontam para as partes comuns:

• A mancha piora com chuva batida pelo vento e melhora em períodos secos.
• Está numa parede exterior, no teto do último andar ou junto a uma coluna de esgoto.
• Vizinhos da mesma prumada (as frações umas por cima das outras) têm o mesmo problema.
• Vê fissuras, reboco descolado ou caleiras partidas quando olha para o prédio a partir da rua.

O que conta como parte comum (art. 1421)

O artigo 1421 do Código Civil indica as partes comuns do edifício. Algumas são-no sempre; outras presumem-se comuns, salvo se o título constitutivo as atribuir a uma fração. A tabela resume os elementos que mais vezes estão na origem de humidade.

Antes de culpar o prédio, exclua a condensação, que aparece nos mesmos sítios — paredes exteriores e tetos do último andar — e não é um defeito das partes comuns. O diagnóstico gratuito distingue as hipóteses; veja também o guia sobre infiltrações.

Quem paga: a permilagem (art. 1424)

As despesas de conservação das partes comuns são pagas pelos condóminos na proporção do valor das suas frações — a permilagem, que consta do título constitutivo. Uma fração de 80‰ paga 8% da obra; uma de 40‰ paga 4%. Isto vale também para quem não tem humidade em casa, salvo regras próprias para partes que só servem alguns condóminos.

Um exemplo com os preços observados: impermeabilizar 120 m² de terraço de cobertura, a €28–45/m², custa entre €3 360 e €5 400. Para uma fração de 50‰, a sua parte seria €168–270. Veja o detalhe em quanto custa impermeabilizar um terraço.

Como pôr a humidade na ordem de trabalhos da assembleia

As obras nas partes comuns decidem-se em assembleia de condóminos. Para o assunto lá chegar com hipóteses de ser aprovado:

1. Documente: fotografias com data, onde está a humidade, quando piora (depois da chuva, com vento forte), medições se tiver.
2. Escreva à administração por carta registada ou email com recibo, a descrever o problema e a pedir avaliação por um técnico e a inclusão do tema na ordem de trabalhos da próxima assembleia.
3. Peça uma assembleia extraordinária se o problema não puder esperar pela ordinária, que reúne, em regra, uma vez por ano.
4. Leve um orçamento ou um parecer técnico à assembleia. Sem números, é comum o assunto ser adiado.
5. Peça a ata depois da reunião. É ela que prova o que foi decidido, os prazos e a repartição dos custos.

O site gera uma carta-modelo gratuita para a administração, a partir do resultado do diagnóstico ou na página do condomínio. Indica a fração, as divisões afetadas, há quanto tempo e a causa provável, e pede avaliação técnica e inclusão na ordem de trabalhos. É um modelo, não aconselhamento jurídico: adapte-o ao seu caso.

Reparações urgentes nas partes comuns (art. 1427)

Há situações que não esperam pela assembleia: uma coluna de esgoto rota, telhas levantadas antes de uma semana de chuva, água a escorrer para o quadro elétrico. O artigo 1427 do Código Civil prevê que as reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns possam ser feitas por iniciativa de qualquer condómino, na falta ou impedimento do administrador.

Na prática: avise primeiro a administração, por escrito e por telefone. Se não houver resposta e o dano estiver a crescer, limite-se ao indispensável para travar a água — uma reparação provisória, não a obra completa. Guarde faturas e fotografias e informe a administração de imediato. O reembolso pelos restantes condóminos é discutido depois.

Documente a urgência como documentaria o resto: fotografias do dano antes e depois, a hora em que avisou a administração e a resposta (ou a falta dela). É isso que mostra, mais tarde, que não podia esperar pela assembleia.

Inquilinos e proprietários: quem fala com quem

Quem tem voto na assembleia é o condómino, ou seja, o proprietário. Se você é inquilino e a humidade vem de uma parte comum, a sua relação é com o senhorio: avise-o por escrito e peça que acione a administração. Pode enviar uma cópia à administração, para que fique informada. Mais em quem paga numa casa arrendada e na página para inquilinos.

Se você é proprietário e tem a casa arrendada, a obrigação de assegurar o gozo da casa ao inquilino continua a ser sua (art. 1031), mesmo quando quem tem de reparar é o condomínio. Vale a pena acompanhar o processo de perto e manter o inquilino informado dos prazos.

E se o condomínio não fizer nada?

Primeiro, insista por escrito e guarde as respostas. Se houver danos dentro da sua fração — estuque, pintura, móveis — participe ao seu seguro e informe a administração. Alguns condomínios têm seguro do edifício com cobertura de danos por água; outros só têm o seguro contra incêndio exigido por lei. Veja o que o seguro da casa cobre.

Se a administração não agir ou a assembleia recusar uma obra necessária, há caminhos: a mediação, os Julgados de Paz (que tratam litígios entre condóminos e com o condomínio, com custos reduzidos) ou o tribunal. Fale com a DECO ou com um advogado antes de escolher.