Humidade em casa arrendada: quem paga, o senhorio ou o inquilino?

Quem paga a humidade numa casa arrendada?

A resposta curta: depende da causa. Em regra, o Código Civil põe a cargo do senhorio as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias (art. 1074), salvo se o contrato disser outra coisa. Além disso, o senhorio deve assegurar ao inquilino o gozo da casa para o fim a que se destina (art. 1031).

Uma infiltração pelo telhado, uma fuga numa canalização embutida ou humidade que sobe do terreno são, em princípio, defeitos do edifício — e a reparação cabe ao senhorio. Já o bolor causado por roupa a secar na sala todo o inverno, sem nunca abrir uma janela, pode ser apresentado pelo senhorio como consequência do uso.

Defeito do edifício ou uso da casa: como distinguir

Na prática, a maior parte dos conflitos nasce da condensação. Um apartamento num prédio dos anos 70, com caixilharia de alumínio sem corte térmico e paredes sem isolamento, condensa mesmo com bons hábitos. Mas os hábitos também contam. A tabela resume as situações mais comuns — é uma orientação, não uma regra.

Se não sabe qual é a causa, comece pelo diagnóstico gratuito: 12 perguntas e uma probabilidade para condensação, capilaridade e infiltração. Se a confiança for baixa, o resultado recomenda uma visita técnica — e isso também é informação útil para o senhorio. Para perceber as diferenças, veja os guias sobre condensação e infiltrações.

Como documentar a humidade antes de falar com o senhorio

Quem tem provas organizadas tem uma conversa mais fácil. O objetivo é mostrar duas coisas: que o problema existe e que você fez a sua parte.

1. Fotografias com data: cada mancha, com uma fita métrica ao lado, de perto e de longe. Repita no mesmo sítio passadas 1 e 2 semanas.
2. Registo com higrómetro (~€10) durante 2 semanas: humidade relativa e temperatura às 7h no quarto e na divisão afetada, mais uma leitura à noite. Anote também os dias de chuva.
3. Registo dos seus hábitos: a que horas arejou, onde secou a roupa, se usou o exaustor. Uma nota simples no telemóvel chega.
4. Relatório do diagnóstico: inclui as respostas, a causa provável e a percentagem.
5. Se for o caso, um parecer técnico: o relatório de um técnico independente pesa mais do que qualquer conversa.

Como notificar o senhorio e que prazo pedir

O aviso deve ser escrito e ficar provado. As duas formas mais usadas são a carta registada com aviso de receção e o email com pedido de recibo de leitura (ou com uma resposta do senhorio a confirmar que recebeu). Uma mensagem no telemóvel serve de primeiro contacto, mas não substitui a carta.

Na carta, descreva onde está a humidade, há quanto tempo, o que já fez e o que pede: uma visita técnica e a reparação. Anexe fotografias e o relatório. Um prazo de 15 dias para agendar a visita é habitual e razoável. Para a obra em si, o prazo depende do que for preciso — impermeabilizar um terraço não se faz numa semana, sobretudo no inverno.

O site gera uma carta-modelo gratuita a partir do resultado do diagnóstico, com as divisões afetadas, a duração e a causa provável. Também a encontra na página para inquilinos. É um modelo, não aconselhamento jurídico: leia, adapte e, se o caso for complexo, mostre-a a um jurista.

O que o inquilino deve fazer por si

Fazer a sua parte não é admitir culpa — é retirar ao senhorio o argumento do mau uso e, muitas vezes, reduzir o problema. Uma família de 4 pessoas põe cerca de 10 litros de água por dia no ar, entre respiração, banhos, cozinha e roupa.

• Arejar 5–10 minutos de manhã, com janelas opostas abertas, em vez de deixar uma janela entreaberta o dia todo.
• Não secar roupa dentro de casa ou, se não houver alternativa, secá-la numa divisão fechada com a janela aberta ou com desumidificador. Veja como secar roupa dentro de casa.
• Ligar o exaustor ao cozinhar e durante o banho, e manter a porta da casa de banho fechada.
• Afastar os móveis 5–10 cm das paredes exteriores.
• Evitar aquecedores a gás ou a petróleo, que libertam vapor de água ao queimar.
• Limpar o bolor superficial quando aparece: lixívia diluída (1 parte para 4 de água), com luvas, máscara e janela aberta, sem misturar com outros produtos.

Se a humidade desce para 50–60% com estes cuidados e o bolor não volta, o problema era sobretudo de uso. Se continua acima de 70% às 7h, com tudo isto feito, o edifício tem uma parte importante da responsabilidade — e o seu registo mostra-o.

Reparações urgentes: o que prevê o artigo 1036

Há situações que não podem esperar: um cano rebentado, água a entrar pelo teto num dia de chuva, um quadro elétrico molhado. O artigo 1036 do Código Civil prevê que o arrendatário possa fazer reparações ou despesas urgentes quando a urgência não permite esperar pelo senhorio, ou quando este está em atraso, com direito a reembolso — desde que o avise ao mesmo tempo.

Na prática: feche a água, proteja os bens, chame um canalizador se for preciso parar a fuga e avise o senhorio de imediato, por escrito. Guarde a fatura e as fotografias. Faça só o indispensável para conter o dano; a obra definitiva continua a ser, em regra, decisão do senhorio.

O que não fazer: deixar de pagar a renda por conta própria

É a tentação mais comum e a mais arriscada. Mesmo que a humidade seja claramente da responsabilidade do senhorio, deixar de pagar a renda por iniciativa própria pode dar-lhe fundamento para exigir os valores em atraso com indemnização ou até para pedir a resolução do contrato. Passa a ser você a parte em incumprimento.

Existem mecanismos legais para situações em que a casa deixa de poder ser usada, mas dependem do caso concreto e de passos formais. Se chegar a esse ponto, procure aconselhamento: um advogado, a DECO, uma associação de inquilinos ou, para litígios de menor dimensão, os Julgados de Paz.

• Não faça obras de melhoria sem autorização escrita do senhorio.
• Não pinte por cima do bolor antes de documentar: apaga a prova e o bolor volta.
• Não fique só com acordos verbais; confirme por email o que foi combinado.

Se a causa estiver na fachada, no telhado ou numa coluna comum, a reparação pode caber ao condomínio. O senhorio, como condómino, deve acionar a administração — veja o guia sobre partes comuns do condomínio e a página do condomínio.