Comprar casa com humidade: o que verificar antes de assinar

Vale a pena comprar uma casa com humidade?

Pode valer, desde que saiba qual é a causa e quanto custa resolvê-la antes de assinar. Com cerca de 70% do parque habitacional construído antes das regras de isolamento térmico e 32,1% dos residentes a viver em casas com humidade ou infiltrações (INE 2025), encontrar sinais de humidade numa visita é mais regra do que exceção.

A diferença entre um bom e um mau negócio está na causa. A condensação num apartamento com janelas de vidro simples resolve-se muitas vezes com ventilação e hábitos, por €20–300. A capilaridade numa moradia antiga ou uma cobertura do prédio a precisar de obra podem custar milhares — no segundo caso, repartidos por todos os condóminos.

Este guia dá-lhe uma lista para a visita, os documentos a pedir e os intervalos de preço para negociar. Para perceber os três tipos de humidade, veja condensação, capilaridade e infiltrações.

Checklist da visita: o que procurar, divisão a divisão

Leve esta lista impressa ou no telemóvel. Abra roupeiros, peça para afastar um sofá, olhe para cima e para baixo. Uma visita com pressa mostra a casa que o vendedor quer mostrar.

O teste do contador faz-se durante a visita: com todas as torneiras fechadas, observe o contador durante alguns minutos. Se o indicador mais pequeno roda sem nada ligado, há consumo — e isso aponta para uma fuga. Uma fuga lenta pode precisar de 30–60 minutos para se notar, por isso um contador parado não exclui tudo.

Numa moradia, veja também o exterior: terra encostada às paredes acima do nível do pavimento interior, caleiras e tubos de queda entupidos ou partidos, rodapés exteriores em cimento e o estado do telhado visto de fora. Muitas destas causas resolvem-se do lado de fora, antes de qualquer tratamento interior.

E faça perguntas diretas ao vendedor: há quanto tempo a casa está desabitada? Já houve infiltrações ou sinistros participados ao seguro? Que obras foram feitas, e há faturas? As respostas, e a forma como são dadas, também contam.

Leve um higrómetro e visite depois de chover

Um higrómetro de €10 dá-lhe um número em vez de uma impressão. Meça na sala e num quarto, longe das janelas. Numa casa fechada, valores acima de 70% são um sinal a investigar; entre 40% e 60% é o habitual. Um termómetro de infravermelhos (€15–20) mostra as paredes frias, onde a condensação começa. Veja que higrómetro comprar.

Se puder, marque uma segunda visita depois de uns dias de chuva e, idealmente, cedo, numa manhã de inverno. As infiltrações revelam-se depois da chuva; a condensação revela-se às 7h de uma manhã de janeiro, com os vidros molhados. Uma visita às 15h de um dia de sol em julho mostra a casa no seu melhor.

Com a temperatura e a humidade da sala, a calculadora do ponto de orvalho diz-lhe a que temperatura as paredes começam a ficar molhadas. Exemplo: a 18 °C e 75% de humidade relativa, qualquer superfície abaixo de cerca de 13,5 °C condensa.

Num apartamento: peça as atas do condomínio

Num apartamento, parte do risco não está na fração — está no prédio. Uma fachada com fissuras ou uma cobertura degradada é parte comum, e a obra é paga por todos os condóminos na proporção da permilagem. Se a obra já foi discutida, está nas atas.

• Peça as atas das assembleias dos últimos 2–3 anos e procure «fachada», «cobertura», «terraço», «infiltração» e «colunas».
• Pergunte se há obras aprovadas e ainda por pagar, ou quotas extraordinárias em curso — e quem as paga depois da escritura.
• Pergunte se existe fundo comum de reserva e qual o saldo.
• Se tiver oportunidade, fale com um vizinho do último andar ou do r/c: são os primeiros a sentir os problemas do prédio.

Quem suporta obras aprovadas antes da venda deve ficar escrito no contrato-promessa. Confirme a redação com o seu advogado ou solicitador. Veja também o guia sobre partes comuns do condomínio.

Quanto custa resolver: intervalos para negociar

Se identificou humidade, o passo seguinte é traduzi-la num valor. Estes são intervalos observados em Google.pt, cume.pt, Zaask, Habitissimo e relatos de clientes (outubro de 2026). Servem para ordens de grandeza, não substituem um orçamento.

Os marketplaces contradizem-se — um indica €4–50/m², outro uma média de €157,50/m² para trabalhos semelhantes. Use os intervalos para fundamentar um desconto ou para pedir a reparação antes da escritura, não para fixar um número exato. Mais detalhe em quanto custa tratar capilaridade e quanto custa uma VMI.

Triagem pré-compra: uma opinião independente antes de assinar

Se a casa tem sinais que não consegue interpretar, faça o diagnóstico gratuito com o que viu na visita: 12 perguntas, uma probabilidade para cada causa e, quando a confiança é baixa, a recomendação de uma visita técnica. Não substitui ver a casa por dentro, mas ajuda a saber o que perguntar.

O humidade.pt está a preparar um serviço de triagem pré-compra, que vai aparecer em serviços. Uma triagem é uma avaliação orientada para a humidade — sinais, medições, causa provável e próximos passos — e não uma inspeção de engenharia ao edifício. Para estrutura, instalações ou conformidade, é preciso um engenheiro ou uma empresa de inspeção.

O que fazer antes do contrato-promessa

1. Faça a visita com a checklist e o higrómetro e, se possível, uma segunda depois de chover.
2. Peça as atas do condomínio e o certificado energético, que dá pistas sobre isolamento e janelas.
3. Se houver sinais, peça um orçamento ou uma avaliação independente.
4. Negocie com números: um desconto, a reparação pelo vendedor antes da escritura, ou as duas coisas.
5. Ponha por escrito, no contrato-promessa, o que foi acordado — com apoio do seu advogado ou solicitador.

Depois de comprar, a humidade é um problema seu. Antes, é um argumento de negociação.